观点：长租公寓成鸡肋，胡一平挥泪“斩”德信随寓

文/乐居财经 靳文雨

胡一平可以说是从体制内下海成功的范例，他一手创办的德信集团，在浙江和中梁、祥生、佳源三家并称为浙系房企“四小龙”。而手握德信中国（02019.HK）和德信服务（02215.HK）两个上市平台的他，2022年身价达到50亿。

不过，胡老板似乎运气不太好。2019年，德信中国上市时，错过了行业的高光时刻，德信中国的股价一直不温不火。而在把德信服务送到港交所后，房地产行业彻底走起了下坡路。

(资料图片仅供参考)

去年11月，一场美元债兑付危机，将德信中国放在了和诸多暴雷房企一样的境地，现金流承压、资金难求。自此，胡老板也走上了卖资产还债的道路。

6月28日，德信中国发布公告，公司间接全资附属公司德信地产将要把所持北京新乐青物业管理有限公司（简称“新乐青物业”）的70%股权，出售给杭州宸胥企业管理（简称“杭州宸胥”），作价2.08亿元。

公告中提及，新乐青物业主要从事物业管理及酒店公寓管理等相关经营性业务，持有位于中国北京朝阳区百子湾路40号楼的公寓，乐居财经《地产K线》查询，该项目正是德信随寓。

买方杭州宸胥主要从事及提供企业管理及企业管理咨询服务。根据公告，该公司分别由杭州恒善企业管理及杭州五合物业分别持股99.9%及0.1%。

其中，杭州恒善企业管理有限公司的最终实益拥有人为喻旭亮，五合物业的最终实益拥有人为闻鸿及胡诗景，二人分别直接持有五合物业95%及5%股权。

从资产状况来看，截至2022年12月31日，新乐青物业的未经审核资产净值及总资产分别约为2.49元及3.35亿元，略高于此次的交易价格。

作为出售事项的结果，德信中国预期将录得未经审核除税前利润约3325.31万元，同时减少债务2.08亿元。而在出售事项完成后，新乐青物业将不再是德信中国的附属公司，其财务业绩也不再并入后者的综合财务报表。

对于德信中国来说，新增的两亿元售卖款，虽然不能从根本上解决债务问题，但或许也能缓解燃眉之急。

二度易主

于公告日期，新乐青物业由德信地产持有其70%股权，德清弘容持有30%股权。从公告中披露的财务数据来看，新乐青物业近两年的利润一直处于亏损状态。

乐居财经《物业K线》注意到，去年7月，新乐青物业才刚经历了一轮易主。彼时，德信地产和德清弘容，从天津赛富盛元投资管理中心（有限合伙）（简称“赛富盛元”）及青年乐（北京）物业管理（简称“青年乐”）手中收购了新乐青物业，前两者分别持股70%和30%，但交易对价并未披露。

该次转让前，赛富盛元和青年乐分别持有新乐青物业99.9012%、0.0988%股权。

其中，赛富盛元成立于2008年7月，主要从事私募股权投资基金管理等。其合伙人包括阎安生（持股35%）、赵钧（持股24%）、金凤春（持股20%）、谢学军（持股20%）及天津喜玛拉雅投资咨询（持股1%），实控人为阎安生。

青年乐成立于2012年7月，由港资日禧集团100%控股，经营范围包括物业管理、住房租赁经营等。资料显示，该公司在成立之初，便获得赛富基金的投资，并创建了连锁公寓的运营管理品牌新派公寓。

转让完成后，德清弘容一直持有新乐青物业30%股权，及至近日再次发生转让，其股东身份及持股数未发生变化。事实上，德清弘容背后的众多股东中也有德信控股集团的身影。

根据公告，德清弘容主要从事企业管理及财务和资讯谘咨询服务，其合伙人为25位自然人股东及杭州新凯建设管理，他们分别持股98.7654%及1.2346%的股权。

其中杭州新凯建设管理成立于2017年1月，分别由浙江蕾廸健康科技、浙江湖州兴康实业投资、美好控股集团、浙江城健集团、德信控股集团、德清博深投资合伙企业所持有5%，5%，15%，10%，40.85%，24.15%。股权穿透后，大股东德信控股集团由胡一平及其配偶魏佩芬直接持有96.179%及3.821%。

从股权结构来看，虽然此次出售完成后，德信地产将退出了新乐青物业股东行列，但是胡一平及其控股的德信集团，仍间接持有该物业公司少量股权。

卖子还债

实际上，受地产债务危机影响，胡一平出售物业的想法，早已有之。

去年11月18日，德信中国发布公告称，拟将其2022年到期的9.95%优先票据进行交换要约，该票据尚未偿还金额约3.48亿美元。这也是德信中国当时存续的唯一一笔美元债券。

债务压顶之下，德信中国打起了出售旗下物管上市平台德信服务集团的注意。

在德信中国于12月2日召开的旗下唯一存续美元债投资人会议上，其透露，相关方面正与多家机构磋商出售其所持德信服务集团股权事宜。若该项交易成功，在保证企业正常经营的前提下，德信中国会拿出一部分资金用于支付美元债利息。

不过，对于出售物业平台，当时德信中国方面并未透露更多详细信息，只是表示该谈判需要时间，且仍有不确定因素。

相比于一些早就跌落至债务泥潭深处的房企来说，德信中国还算得上是积极还债的民企之一。但城池失火，殃及池鱼，地产行业下行之下，德信中国也不得不面临流动性压力。

据乐居财经《物业K线》了解，去年上半年，资金趋紧的德信就开始接连出售或退出项目公司股权以回流资金，如其曾以4.54亿元的代价出售杭州项目54.54%股权，录得未经审核除税前亏损约1404万元。

今年以来，其出售资产的步伐仍未停歇。在成功出售新乐青物业70%股权之前，今年4月，德信中国也曾发布公告，公司间接非全资附属公司宁波厚东房地产信息咨询将以3.37亿元，把所持余姚厚新置业100%股权出售给了中意宁波生态园控股集团。

年报数据显示，2022年度，德信地产的净利润约1.62亿元，拥有人应占利润同比减少60.3%至3.74亿元。截至2022年12月31日，其持有现金及现金等价物及受限制现金合共约73.75亿元，而2021年为175.63亿元。

此外，截至2022年末，德信地产自银行及其他金融机构的借款总额为约211.91亿元，较2021年减少了30.2%；自银行及其他金融机构的借款中，约93.4亿元须于一年内偿还，及约118.5亿元于一年后偿还。

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