水皮杂谈：史上最严楼市调控的背后

北京最近又出台限购令——“认房又认贷”，石家庄紧随其后,郑州也跟着凑了一把热闹。如果算上自2月28日起全国陆陆续续宣布限购的城市,到今天为止,全国已经约有20个城市启动升级版的限购限贷措施，限二套，限离婚，限商住，可以说经过这半个月的调控，中国迎来了史上最严格的楼市调控。对于这样的政策，著名财经评论家水皮又有何看法呢?

房价为何总是高烧不退?

为什么中国的房价总是高烧不退呢?这可以说是当今中国普通民众最关心的热门话题。水皮认为，高房价背后的原因多种多样。

居民收入的增加是一方面，2003年中国城镇居民人均可支配收入为8472.2元，到2016年中国城镇居民人均可支配收入33616元，上涨了近4倍。

中国楼市政策调控的反复性是一方面，连续几年的楼市调控，中国的房价不跌反涨，让大多数购房者对政府的调控失去了信心。

另一个层面，高地价也造就了高房价。众所周知，中国政府的财政收入相当一部分是来自土地使用权出让。从1999年到2015年这十七年中间，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。面对如此高的土地价格，开发商只好将羊毛出在羊身上了。

其实认真考虑，资源的配置不均也是原因。“大城市聚集效应”造成了一二线城市的高房价和三四线城市房子库存增多，两个现象同时并存。一二线城市，拥有更多的文化资源、医疗资源、就业资源以及其他公共资源，人口向大城市集中不可避免。所以更多的年轻人选择大城市打拼，而不愿去小城市发展。

最重要的，房地产投资有杠杆效益。即便现在严格的政策下首付30%，对应的杠杆也是3倍，在中国运用杆杆空间的，其实就是房地产。这些多重原因都让中国房价始终居高不下。

史上最严的楼市调控背后?

也是因为高房价潜在的风险，政府这半个月来连续不断的出台各种政策。对此水皮认为，从影响来看，长期不好判断，但短期影响还是比较明显的。

至少从两个方面是可以看出变化的：一是资格，很多人一夜之间购房资格就没有了。二是资金，现在是限贷，杠杆就会被压缩，尽管首套的杠杆还有3倍，但是第二套的话，杠杆只有非常非常少，如果说是北京二套房的首付到60%的话，杠杆率不足一倍，如果是提高到80%的话，杠杆率就只有0.75，可以进入到市场的资金会受到大大地限制。最后，市场会出现一个观望期，这对于很多购房者来讲，不用担心下一步房价会加速上涨，心理预期也可以趋于稳定，整个市场也自然会稳定。

总的来说，政府的措施可谓“刀刀见血”，击中要害，几乎封堵了房产交易环节中的各个漏洞。一、二线城市的房价趋于稳定，如果能让购房需求转向三、四线城市，让一部分资金能够对三、四线城市去库存产生作用，楼市调控也就算取得了巨大效果。