华平投资张其奇：团队才是核心竞争力

作者：华平投资集团 康靖 来源：华平投资集团

《中国房地产金融杂志》

在国际私募机构中，华平投资属于最早进入中国的机构之一。从1994年开始至今，华平投资在中国已经陆续投资了近100个项目，总投资额超过70亿美元。这中间25亿美元的资金主要集中在房地产领域。从传统的房产开发商，商业地产，产业园区到开始布局房产创新领域，华平投资在中国房地产领域深耕逾10年，见证了中国房地产行业的转型求变。

深耕中国地产10年有余

随着中国房地产行业进入存量时代，华平在地产领域的投资也渐渐出现了新的变化，比如相继投资了魔方公寓、盛煦地产等为代表的新型地产企业。其中盛煦地产是2015年由华平投资和王谦发起设立的，是华平在存量房领域开拓的主要抓手。作为行业内最早以存量地产开发为主营业务的创新型地产企业，先走半步的盛煦地产也就此占据了行业的诸多先机。

我们就存量房产投资对华平投资亚洲地产组的执行董事张其奇进行了采访。张其奇于2009年加入华平投资，主要专注于华平在房地产领域的投资。在加入华平之前，张其奇就职于普华永道企业金融部门。

2015年对于中国房地产行业也是一个具有标志性意义的一年。据国家统计局估算，2015年我国家庭户均拥有住房约为1.08套，按照欧美发达国家的经验，在户均拥有1.1套住房以后，住房市场就已经接近峰值。在存量地产业务上，盛煦地产的诞生可以说是恰逢其时，是行业发展的必然。

问到为何会选择和盛煦合作的时候，张其奇从华平在中国的地产投资阶段谈起。华平1994年进入中国，严格来说在房地产布局是从2005年开始，大致可分为三个阶段，第一个阶段以做一些住宅开发商为主，从2005年到2009年左右，华平投资了几家区域性的开发商，帮助它们跑马圈地，发展成为全国性的开发商。其中包括富力地产，绿城，阳光100等。第二个阶段则是投资具有商业运营能力的企业，但是这些企业基本上都和房地产上下游有关联，比如家居品牌红星美凯龙以及酒店类的开发运营。到了2011年开始，华平在华的投资进入精耕细分市场。

张其奇在接受采访的时候表示：“我们投房地产和大部分竞争对手是不太一样的。我们是从大的行业开始，从这个行业再到产业，再到公司。我们比较少投资单个项目。房地产市场是一个波动的市场，大部分人的精力都是在关注今年的房价涨，明年的房价是不是平稳，后年是不是又出现涨，这个人唱高，这个人唱衰，大家都是在关注周期，关注短时间的涨跌，但我们是长线投资人，所以我们关注长期的趋势。”

所以进入2011年之后，尽管中国目前大约75%的市场还是住宅开发为主，但细分市场其实很多才刚起步，机会很大。投资盛煦和魔方公寓就是在这样的阶段背景下促成的。但是魔方和盛煦又有区别。

张其奇表示：“魔方是做集中式长租公寓，而盛煦的模式是收购物业并且自持，把它改造为更高端一点的白领公寓。我们看到的是一个蓝海市场，有很多长期需求，不同产品线包括不同商业模式，都值得挖掘。”

如何做好存量市场投资

目前盛煦地产在存量地产运营上已经形成了一定的口碑，正在谋求与越来越多的掌握资源的企业达成战略合作，将其模式快速推广。

谈及如何做好存量市场的投资时，张其奇表示：“最关键的还是要看团队，团队才是核心竞争力。”因为做好存量房市场有两个成功要素：一是收购物业的能力，二是运营能力。张其奇表示：“这两点都是盛煦的强项。”

发现和收购存量房需要独到的眼光，整个收购过程中是非常复杂的过程，会出各种各样的问题，怎么样做出一个结构来把物业收购做好，包括未来物业的处置等。运营能力也是很多竞争者相对比较缺失的能力，包括对物业的定位、改造、招商、运营，买下来以后每一个步骤能不能把它做到最佳，这是存量市场竞争中最核心的部分。

许多存量房市场的经营者采取的是轻资产模式，不具备收购物业能力，或者说它不把它的重点放在收购物业上，所以在这样一个相对比较独特市场里面，盛煦完全做了一个不同的选择，以收购物业自持物业的重资产模式出发，因为盛煦从一开始奔着的方向并不是追求速度和规模，而是品格与质量。

站在资产回报的角度来看，一线城市核心区块的存量地产已经变得越来越吸引人。在这样的形势之下，传统地产巨头更是纷纷加入进来，这也证明盛煦地产所探索出来的商业模式，已经成为行业的标杆。

如果以资产平台的角度来观察盛煦地产乃至整个中国内地的存量地产运营，则会发现其还有一个巨大的优势，就是有足够的体量容纳资本的需求，可以成为大资金的有效投资渠道。随着中国经济的不断发展，中国一线城市和纽约、伦敦类似，具有高流动性的商务人群正在变得越来越规模化，北京、上海、深圳一线城市的中高端物业租金也随之呈现出快速上涨的局面。